¿Cuáles son las condiciones para invertir en un departamento?

Enviado por Juan Carlos Ocampo el Lun, 05/11/2012 - 20:48
¿Cuáles son las condiciones para invertir en un departamento?

La economía peruana sigue en franco crecimiento y uno de los motores de dicho avance es el de la Construcción, tema de conversación muy frecuente sobretodo por quienes ahora lamentan no haber comprado un terreno o inmueble hace cinco años, sin saber que el crecimiento sería mayor a lo esperado.

Se calcula que mas de un millón de peruanos no tiene vivienda y que cada año, 100 mil parejas se juntan o se casan, necesitando una vivienda.

La pregunta que muchos se vienen haciendo es si con un capital importante seria conveniente invertir en la compra de un departamento como inversión, pero esta pregunta requiere de una serie de elementos para encontrar una rentabilidad atractiva en la respuesta.

La primera condición a tomar en cuenta para invertir en la compra de un departamento como inversión, es el distrito dónde va ser comprado, no todos tienen la misma velocidad de venta, por ejemplo en los distrito en el norte de Lima como Los Olivos, Comas y Puente Piedra, es posible vender con mayor facilidad y al vender a precios vinculados al poder adquisitivo de la mayoría de compradores, se convierten en una interesante opción.

Tambien en el sur se nota una expansión en precios y oferta de inmuebles, ese es el caso de Huampani, Pachacamac y Lurin.

En el siguiente ejercicio un pequeño inversionista decide invertir 50 mil soles de cuota inicial para una inversión a un horizonte de cinco años. Una vez que evaluó un distrito en crecimiento en poder adquisitivo y flujo comercial, decide evaluar su inversión.

Primero averiguó la trayectoria comercial y ética de la empresa constructora, hizo cálculos sobre cuanto pagaría en cuota mensual con un costo efectivo anual de 10%, a un precio de 130 mil soles y una cuota inicial de 50 mil soles, su cuota mensual seria 749 soles.

El inversionista estuvo entusiasmado sobre el precio futuro que alcanzaría su departamento y decidió alquilarlo, encontrando un precio de mercado de 800 soles, es decir tendría un pequeño saldo a favor. En suma, el alquiler pagaría la cuota del crédito hipotecario.

Lo interesante es que el alquiler se reajusta de acuerdo al costo de vida, un incremento anual de 4%, mientras que la zona se revalua todos los años en 6% con lo cual, después de cinco años, el departamento ya no vale 130 mil soles, uno de segunda con las mismas características no baja de 174 mil soles.

En esos cinco años estuvo reajustando el alquiler de acuerdo al mercado, las cuotas del crédito hipotecario se pagaban con el alquiler, incluso quedaba un saldo a favor de 7 mil soles.

Nuestro amigo inversionista luego de cinco años, decide vender el departamento a un precio que está por el promedio del mercado, es decir en 174 mil soles, esta operación implica pagar el capital de su deuda que esta en 69,806 soles, sumar las ganancias del alquiler por 7,038 soles con lo cual obtiene una ganancia neta de 111,202 soles luego de cinco años. Esto significa un rendimiento promedio anual de 17.3%, con lo cual queda mas que satisfecho.

Esta ganancia se ha generado gracias al aumento de valor por metro cuadrado en la zona, lo cual se apoya en el mayor poder adquisitivo de las familias, el acceso al crédito y las facilidades en los servicios que encuentra el inversionista. Es importante señalar que gracias a la cuota inicial y el saldo por financiar, cuenta una cuota que se acomoda para poder alquilar el inmueble y no asumir gastos durante cinco años.

El siguiente objetivo será analizar alguna otra zona de Lima la cual tenga un importante crecimiento para seguir incrementando su capital, porque según nuestro amigo inversionista, el dinero nunca duerme.

Sigue a Juan Carlos Ocampo por www.mundonegocio.pe

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