¿Cómo saber si accedo a un crédito hipotecario en Perú?

Si estás pensando en comprar tu primera casa o cambiar de vivienda, seguro te preguntas: ¿como saber si accedo a un credito hipotecario? La respuesta no es solo “tener ingresos y buen historial”. En el Perú, los bancos miran varios factores que, combinados, determinan tu elegibilidad y la cuota final. Aquí te explico, con claridad y a la peruana, cómo evaluar tu situación, qué documentos preparar y qué “requisitos ocultos” suelen aparecer en la práctica.

Antes de empezar, una idea clave: no existe un ingreso mínimo universal para un crédito hipotecario. Lo que manda es si tus ingresos sustentados alcanzan para pagar la cuota sin sobreendeudarte. Por eso, simular y comparar opciones es tan importante como cumplir los requisitos. Para ello, puedes consultar diferentes alternativas y simuladores en sitios especializados donde se analiza el mejor crédito hipotecario para tu perfil.

Qué miran los bancos en Perú (más allá de lo evidente)

Los bancos evalúan tu capacidad de pago, tu comportamiento crediticio y la estabilidad de tus ingresos. En general, buscan que la cuota de tu crédito hipotecario no supere entre el 30% y 35% de tus ingresos netos mensuales, aunque algunos perfiles van hasta 40% si el historial es excelente. A esto se le llama ratio de endeudamiento o DTI.

La cuota inicial también pesa. Con 10%–20% de inicial es más probable calificar y lograr una tasa mejor. Si postulas a un Nuevo Crédito MIVIVIENDA, la cuota inicial mínima suele ir desde 7.5%, y podrías acceder al Bono del Buen Pagador si cumples con los criterios del programa.

Tu historial crediticio es otro filtro clave. Atrasos, sobregiros frecuentes, o deudas rotativas muy altas en tarjetas restan puntos. Incluso si pagas a tiempo, tener demasiadas líneas de crédito abiertas o líneas con cupos muy altos puede jugar en contra porque sube tu endeudamiento potencial.

La estabilidad laboral importa, pero con matices. En planilla, lo típico es pedir de 6 a 12 meses de antigüedad continua. Si eres independiente, se suele exigir de 12 a 24 meses de actividad sustentada con declaración de impuestos. Y si tus ingresos son variables, los bancos suelen promediar entre 6 y 12 meses y tomar solo un porcentaje de tus bonos o comisiones.

La edad y el plazo también cuentan. Por lo general, el crédito debe terminarse de pagar antes de los 75 años. En plazos, verás ofertas de 10 a 25 años, y a veces 30. Plazos más largos bajan la cuota, pero suben los intereses totales.

Como saber si accedo a un credito hipotecario: autoevaluación práctica

La mejor forma de saberlo es replicar la lógica del banco con tus números. Estos pasos te dan una respuesta rápida y realista:

1) Estima el precio de la vivienda y tu cuota inicial. Si puedes subir la inicial 5 puntos, evalúa cómo cambia tu cuota y tu tasa.

2) Simula la cuota con una tasa promedio. Usa un simulador de crédito hipotecario en Perú y prueba varios bancos y plazos. En Comparabien puedes ver TCEA y cuota estimada en minutos.

3) Calcula tu DTI. Suma todas tus cuotas actuales (préstamos, tarjetas, compras en cuotas) y añade la cuota hipotecaria simulada. Divide ese total entre tus ingresos netos sustentados. Trata de quedar por debajo de 35%.

4) Revisa tu historial. Verifica en tu central de riesgos si hay atrasos, deudas pequeñas “olvidadas” o líneas de tarjetas con cupos excesivos. Cerrar líneas innecesarias y bajar cupos ayuda.

5) Comprueba tu estabilidad. ¿Tu contrato laboral es indefinido o plazo fijo? ¿Tienes al menos 6–12 meses en el puesto? Si eres independiente, ¿tienes RUC activo y declaraciones al día en SUNAT? Para independientes que buscan un crédito hipotecario hay pasos específicos que puedes seguir para mejorar tu perfil.

Si en este test rápido tu DTI está bien, tu historial se ve sano y tus ingresos son sustentables, estás muy cerca de una preaprobación.

Requisitos formales y documentos que sí te pedirán

Aunque cada banco tiene su checklist, hay un estándar que se repite. Si estás en planilla, te van a pedir DNI, últimas boletas de pago (generalmente 3 a 6), constancia de trabajo o contrato, y estados de cuenta bancarios que respalden ingresos. También solicitarán recibos de servicios para validar tu domicilio y, luego, la documentación del inmueble.

Si eres independiente, la ruta cambia. Prepararás tu RUC, Constancia de RUC, declaraciones juradas anuales y PDT/PLAME según corresponda, pagos de IGV y renta, recibos por honorarios o facturas y estados de cuenta donde se vea el flujo. Para rentas de alquiler, usualmente exigen contrato de arrendamiento y comprobantes de depósito. Para ingresos del exterior, remesas bancarias regulares y documentos de origen de fondos.

En todos los casos, espera la evaluación en centrales de riesgo (Infocorp/Equifax o Sentinel), el cálculo de TCEA (considera seguros de desgravamen y hogar) y la tasación del inmueble. La tasación puede ajustar el monto máximo a financiar si el valor de mercado resulta menor al precio de venta.

Los “requisitos ocultos” que casi nadie te explica

Muchos creadores en YouTube en Perú insisten en lo que no sale tan claro en la web de los bancos, y es cierto. Hay detalles que, si los conoces antes, te ahorran tiempo:

• Ingresos variables. Bonos, comisiones o horas extra no siempre cuentan al 100%. Un banco puede tomar solo 60%–70% del promedio de los últimos 6–12 meses. Si tu sueldo base es bajo y lo demás es variable, proyecta con ese recorte.

• Historial laboral interrumpido. Si cambiaste de trabajo hace poco o tuviste una pausa, muchos bancos piden demostrar continuidad en el rubro. Un salto de sector o varios contratos a plazo corto elevan el riesgo percibido.

• Independientes con subdeclaración. Si facturas parte y recibes otra parte en efectivo sin sustento, el banco solo considerará lo declarado y lo que ingresa al sistema bancario. Formalizar y bancarizar es clave.

• Deudas “pequeñas” que pesan. Un préstamo de consumo con cuota baja o un diferido de tarjeta de S/ 150 puede ser el detalle que sube tu DTI y te deja fuera. Consolidar o cancelar esos montos a tiempo cambia el resultado.

• Cupos de tarjeta excesivos. Aunque no uses toda tu línea, un cupo muy alto puede considerarse riesgo potencial. Bajar cupos que no necesitas mejora tu perfil.

¿Qué se necesita para calificar a un crédito hipotecario?

En resumen, necesitas: ingresos sustentados, historial limpio, una cuota inicial razonable y un DTI saludable. No hay una cifra mágica de “ingresos mínimos”, pero sí hay combinaciones que funcionan mejor. Por ejemplo, un ingreso neto familiar de S/ 6,000 con 20% de inicial y un plazo de 20–25 años suele calzar con proyectos de ticket medio, siempre según la tasa y la tasación. Si sumas ingresos con tu pareja como co-deudor, la capacidad mejora y también la tasa. Si tienes dudas sobre cuánto debes ganar para comprar un departamento, puedes revisar la guía sobre Cuánto Debes Ganar para Comprar un Departamento y Acceder a un Crédito.

Tener ahorros, CTS y un buen manejo de tarjetas comunica solvencia. Además, participar en programas como MIVIVIENDA o usar el Bono del Buen Pagador puede cerrar la brecha de la inicial y la tasa.

Cómo saber si califico para un crédito hipotecario siendo independiente

Si trabajas por cuenta propia, tu regla de oro es: declara, bancariza y ordena. Los bancos confían cuando ven consistencia entre tus declaraciones de SUNAT, tus facturas/recibos y los abonos en tu cuenta. Procura tener de 12 a 24 meses con ingresos estables, pagos de impuestos al día y contratos o cartas de servicios que respalden tu actividad.

Si tus ingresos suben y bajan, arma una línea de tiempo con promedios mensuales y adjunta contratos recurrentes de clientes. Si recibes alquileres, registra el contrato y declara la renta de primera categoría. Evita mezclar finanzas personales con la cuenta del negocio; tener cuentas separadas transmite orden y facilita el análisis.

Simula primero, decide mejor: cómo usar un simulador

Antes de solicitar, haz varias simulaciones cambiando tres variables: tasa, plazo y cuota inicial. Un simulador de crédito hipotecario te muestra la cuota aproximada y la TCEA, que es lo que realmente pagarás incluyendo seguros y comisiones. En Comparabien puedes comparar ofertas de distintos bancos en un solo lugar, ver la TCEA real y filtrar por plazo, moneda y tipo de producto (incluyendo MIVIVIENDA).

Una práctica útil es hacer tres escenarios: conservador (tasa promedio alta y 15%–20% de inicial), base (tasa promedio y 10%–15% de inicial) y optimista (mejor tasa y mayor inicial). Si en el escenario conservador tu DTI aún queda por debajo de 35%, estás muy bien perfilado.

Estrategias rápidas para mejorar tus posibilidades

• Sube tu inicial 5 puntos. Pequeños aumentos en la cuota inicial mejoran la tasa y bajan la cuota. Ahorrar un poco más puede significar miles de soles menos en intereses.

• Reduce deudas rotativas. Paga o consolida tarjetas y préstamos de consumo antes de aplicar. Cerrar compras en cuotas pequeñas libera espacio en tu DTI.

• Ordena tus líneas de crédito. Baja cupos innecesarios y evita abrir nuevas tarjetas o préstamos 3–6 meses antes de la solicitud.

• Formaliza ingresos variables. Factura comisiones, registra contratos y asegura que los abonos pasen por tu cuenta bancaria.

• Corrige tu reporte. Si aparece una deuda cancelada como activa o un error en tu score, pide la rectificación antes de postular.

Documentos del inmueble y tasación: lo que puede cambiar el monto

Aunque tú califiques, el inmueble también debe “calificar”. La tasación valida el valor de mercado y el banco presta con base en un porcentaje de ese valor (loan-to-value). Si la tasación resulta menor al precio, es posible que te pidan mayor inicial o que el monto financiado baje. Además, revisarán cargas y gravámenes, planos, partidas registrales y que el vendedor esté al día con impuestos municipales y prediales.

Para proyectos en preventa, el banco verifica el promotor y el avance de obra. A veces, trabajar con bancos que ya tienen convenio con la inmobiliaria acelera el proceso y mejora condiciones.

¿Conviene pedir preaprobación?

Sí. Una preaprobación te da un rango de monto y una tasa referencial con base en tu perfil. No es una aprobación final, pero sirve para negociar mejor y hacer ofertas más firmes. Recuerda que la tasa definitiva dependerá de la tasación y de la documentación final. Si comparas preaprobaciones en varios bancos a través de Comparabien, podrás ver diferencias reales en TCEA y ahorrar tiempo.

Si hoy no calificas, no es el fin del camino

A veces, la respuesta inmediata es “no”, pero eso no significa “nunca”. Con un plan de tres a seis meses puedes limpiar tu DTI, mejorar tu score y formalizar ingresos. Algunas personas logran calificar al año siguiente con una inicial mayor, un co-deudor o cambiando de moneda/plazo para ajustar la cuota.

Da el siguiente paso con claridad

Saber si accedes a un crédito hipotecario es mezclar números y orden: simula tu cuota, calcula tu DTI, revisa tu historial y prepara tus sustentos. Atiende los “requisitos ocultos” —ingresos variables, antigüedad, cupos de tarjeta— y toma decisiones que mejoren tu perfil. En Comparabien puedes comparar tasas, TCEA y plazos de varios bancos, simular escenarios y acercarte a una preaprobación con datos reales. La casa que sueñas está más cerca cuando decides con información y te adelantas a los detalles.