Documentos para comprar una casa usada: guía y requisitos clave

Comprar una casa usada puede ser una excelente decisión financiera, siempre que entres con los ojos bien abiertos. Si te preguntas cuáles son los documentos para comprar una casa usada en Perú y cómo evitar sorpresas, aquí tienes una guía clara y práctica. Vamos a lo esencial: qué revisar, qué preguntar y cómo avanzar paso a paso hasta tener la escritura a tu nombre sin riesgos innecesarios.

En Comparabien buscamos que tomes decisiones informadas. Además de ayudarte a comparar créditos hipotecarios y seguros de hogar, queremos que conozcas los puntos finos del proceso para que tu inversión esté protegida desde el primer día.

Empieza por las preguntas correctas

Antes de hablar de papeles, hazte —y haz— las preguntas clave. Pregunta por qué el propietario vende y desde cuándo ocupa el inmueble; esa respuesta suele revelar si hay urgencias financieras, herencias no saneadas o problemas vecinales. Confirma si la vivienda tiene ocupantes, inquilinos con contrato vigente o familiares con expectativas de seguir allí. Verifica el estado civil del vendedor y su régimen patrimonial; si es casado con sociedad de gananciales, ambos cónyuges deben firmar.

Si el inmueble tuvo remodelaciones, pide detalles: año, permisos municipales y si se tramitó la declaratoria de fábrica. Las ampliaciones sin licencia son frecuentes y pueden traer multas, imposibilidad de hipotecar o diferencias de área con el registro. También pregunta por deudas de predial, arbitrios y mantenimiento (en edificios). Una respuesta vaga es una alerta: todo lo que está en orden, se demuestra con documentos.

Documentos para comprar una casa usada en Perú

Cuando llegue el momento de recopilar, estos son los documentos para compra venta de inmueble que no pueden faltar. Si te preguntas “qué documentos piden al comprar una casa usada en Perú”, toma esta lista como base y añade lo específico de tu caso.

• Partida registral actualizada (copia literal y certificado de gravámenes) de SUNARP: muestra la titularidad, el historial de transferencias y todas las cargas (hipotecas, embargos, demandas, usufructos).
• Título de propiedad: última escritura pública de compraventa, adjudicación por herencia o minuta elevada a escritura.
• DNI del vendedor y estado civil. Si es casado, acta de matrimonio; si aplica, capitulaciones matrimoniales (régimen de separación de patrimonios).
• De ser apoderado quien vende: vigencia de poder y facultades específicas inscritas.
• En caso de herencia: sucesión intestada o testamento inscrito y participación de todos los herederos.
• HR y PU (Hoja de Resumen y Predio Urbano) y recibos de impuesto predial y arbitrios al día.
• Servicios: constancias de no adeudo de luz, agua y gas (o últimos recibos pagados).
• Planos, licencia de construcción y declaratoria de fábrica inscrita; si hubo ampliaciones, su regularización.
• Reglamento interno y acta de junta de propietarios (si es departamento) y constancia de no adeudo de mantenimiento.
• Certificado de numeración y, de ser posible, ficha o búsqueda catastral para verificar ubicación y linderos.
• Si existe hipoteca: carta del banco con el saldo para levantamiento y la instrucción de pago.
• Minuta de compraventa y, luego, escritura pública de compraventa con declaración jurada de medios de pago.

No todos los casos requieren todo. Por ejemplo, en una casa antigua sin modificaciones recientes, puede que no haya planos actualizados, pero sí debe existir una declaratoria de fábrica si hay construcción. En inmuebles nuevos regularizados por el constructor, revisa la independización y el reglamento interno inscritos.

Cómo saber si una casa está libre de cargas

La manera más directa es pedir en SUNARP la copia literal y el certificado de cargas y gravámenes de la partida registral. Allí verás si el inmueble está hipotecado, embargado, con demandas anotadas o afectado a derechos de terceros (como usufructo o afectación de bien familiar). Revisa los asientos con calma; el lenguaje puede ser técnico, pero un par de puntos marcan la diferencia.

Un truco práctico: contrasta la descripción del bien (dirección, área y linderos) con lo que ves. Si la partida dice 120 m² y la casa tiene una ampliación que suma 160 m², hay 40 m² no declarados. Eso no te impide comprar, pero sí puede limitar un crédito hipotecario, retrasar la inscripción o implicar regularizaciones municipales con costo.

También valida que la cadena de titularidad sea coherente: venta A→B, luego B→C, y así hasta el actual propietario. Si aparece una “adjudicación judicial” o una “rectificación de área” reciente, vale la pena pedir el título archivado para entender qué pasó. No es raro encontrar embargos antiguos ya cancelados que no se levantaron registralmente; en ese caso, el vendedor debe gestionar el levantamiento antes de firmar.

¿Y las “cargas ocultas”? No todo está en el registro. Deudas de arbitrios o sanciones municipales por obras sin licencia pueden no figurar en la partida registral. Por eso pide constancias municipales y verifica en la Gerencia de Urbanismo si existen órdenes de multa o demolición. Además, un contrato de alquiler no inscrito puede existir; solicita copia y confirma su plazo. Comprar con un inquilino con contrato vigente te obliga a respetarlo.

Para evitar suplantación de identidad, exige en notaría la verificación biométrica del RENIEC y el cotejo de firmas. Si el vendedor alega no poder ir a la notaría o propone firmar en otro lugar, es mala señal. En Perú, la formalización de una escritura pública exige presencia ante notario.

Pasos para comprar una casa usada con seguridad legal

La ruta segura evita saltos al vacío. Estos pasos concentran los requisitos legales para comprar vivienda usada y reducen fricciones:

1) Reserva inteligente: acuerda una carta de intención con arras claras (confirmatorias o penitenciales). Define plazos y condiciones, incluyendo que la compra se hará si la due diligence sale conforme.

2) Due diligence documental y visita técnica: revisa partida, gravámenes, HR y PU, recibos, licencias y reglamento interno. Visita con ojo crítico: humedades, estructura, instalaciones eléctricas. Si financiarás con banco, adelanta una tasación referencial para no llevarte sorpresas con el valor de garantía. Para obtener el mejor crédito hipotecario, es fundamental comparar opciones y condiciones desde temprano.

3) Minuta y medios de pago: la minuta debe detallar precio, forma de pago, entrega de llaves, saneamientos y penalidades. Usa medios bancarios obligatorios (cheque de gerencia, transferencia, carta de instrucción). En operaciones mayores a S/ 3,500 o US$ 1,000, los medios de pago son exigibles por ley y SUNARP pedirá la declaración.

4) Escritura y pago en notaría: firma ante notario, deja instrucciones de desembolso condicionadas al levantamiento de hipoteca si existiera, y asegúrate de que el notario ingrese el parte a SUNARP de inmediato.

5) Inscripción y seguimiento: haz tracking del título en SUNARP. Una observación se corrige rápido si estás atento. Cuando la partida registral muestre tu nombre, recién considera cerrada la transmisión.

6) Post-compra sin cabos sueltos: paga el Impuesto de Alcabala (3% sobre el precio que excede 10 UIT, salvo exoneraciones específicas), actualiza el titular en la municipalidad y servicios, y contrata el seguro de hogar. Si usaste crédito hipotecario, tu banco puede exigir seguro contra incendios; compáralo para no pagar de más.

Financiamiento: no solo la cuota, también la TCEA y seguros

La compra segura no es solo legal, también financiera. Compara créditos hipotecarios por TCEA, no solo por la tasa nominal. Considera gastos operativos (tasación, verificador, notaría), seguros asociados (desgravamen y hogar), y comisiones por prepagos. Una preaprobación te da poder de negociación y evita que el inmueble “se te pase” por tiempos de evaluación.

Si la vivienda tiene detalles por regularizar, algunos bancos frenan el desembolso. Evalúa si conviene: a) exigir al vendedor que sanee antes, b) negociar una retención en notaría para cubrir el levantamiento de cargas, o c) buscar un banco más flexible. En Comparabien puedes comparar en minutos opciones de crédito hipotecario y seguros de hogar para ajustar la cuota a tu presupuesto sin resignar cobertura. No dejes de revisar también Recomendaciones clave para comprar un departamento en Perú si tu interés es en un departamento.

No olvides los costos “invisibles”: Alcabala, ITF de las transferencias, planos o regularizaciones, mudanza y posibles arreglos inmediatos. Proyecta caja para los tres primeros meses después de la compra; así no comprometes tu liquidez.

Señales de alerta que casi nadie te cuenta

• Suplantación de identidad: una familia casi compra una casa “ofertada” por un supuesto apoderado. El poder había caducado semanas antes. La vigencia de poder en SUNARP y la verificación biométrica en notaría evitaron la estafa. Lección: nunca firmes fuera de notaría ni aceptes poderes sin revisar fecha y facultades.

• Diferencias entre lo municipal y lo registral: un departamento figuraba con 75 m² en la partida, pero el HR y PU mostraban 90 m² por una ampliación interna. El banco tasó 75 m² y redujo el préstamo. Solución: negociar que el vendedor regularice la declaratoria de fábrica y asuma el costo, o ajustar el precio.

• Procesos judiciales no visibles a primera vista: un inmueble sin gravámenes tenía una demanda de mejor derecho de propiedad anotada en otra partida por error de indexación. Pedir “búsqueda por titular” y revisar títulos archivados evitó una compra riesgosa. Consejo: si la historia registral es compleja, pide apoyo de un abogado o notario.

• Estado civil y copropiedad: una casa en proceso de divorcio requería la firma de ambos cónyuges por ser bien de sociedad conyugal. El comprador se enteró en la notaría y perdió tiempo y arras. Siempre verifica el régimen patrimonial y exige la presencia de todos los titulares.

Lo que te conviene recordar al tomar la decisión

Comprar bien es comprar con método. Si ordenas las preguntas, validas los documentos críticos y sigues un proceso claro, reduces drásticamente el riesgo legal y financiero. Y si financias, comparar te puede ahorrar miles en intereses y seguros.

• La partida registral y el certificado de gravámenes son tu línea base; todo lo demás se cruza contra ellos.
• Los “papeles municipales” importan: predial y arbitrios al día, y licencias cuando hubo obras.
• Usa notaría, medios de pago bancarios y tiempos definidos; la prisa es la mejor amiga del error.
• Compara tu crédito hipotecario y el seguro de hogar en Comparabien para una compra sostenible en el tiempo.

Con información y orden, esa casa usada que te gusta puede convertirse en tu mejor inversión. Haz las preguntas difíciles, exige los documentos correctos y muévete con un plan. Tu futuro “crédito hipotecario” “sí, acepto las llaves” empieza hoy.

Para una estrategia distinta, revisa también El método práctico para comprar casas baratas en Perú, que puede complementar tu búsqueda y ayudarte a detectar oportunidades.