Fraude inmobiliario en Perú: Cómo identificar y denunciar estafas

Comprar, alquilar o invertir en un inmueble debería darte seguridad, no dolores de cabeza. Sin embargo, el fraude inmobiliario en Perú existe y, cuando ocurre, muchos no saben por dónde empezar la denuncia o qué canal usar. Mientras los portales de avisos dominan los resultados de búsqueda, hay poca información clara sobre los pasos prácticos para denunciar y proteger tu dinero. Aquí vas a encontrar justamente eso: señales de alerta, verificaciones concretas y los canales de denuncia que sí funcionan en Perú.

Cómo identificar fraudes inmobiliarios en Perú (y no caer en la trampa)

El fraude inmobiliario se presenta de formas distintas, pero comparte un patrón: urgencia, opacidad y promesas fuera de mercado. Si te piden “separar” con un adelanto en efectivo antes de mostrar documentos o te ofrecen descuentos irreales por “pago hoy”, toma distancia. La presión por cerrar rápido es una táctica clásica para que no verifiques nada.

Otra señal frecuente es la suplantación. Alguien se hace pasar por propietario o apoderado con documentos falsificados. Por eso, nunca confíes solo en una copia impresa del título; valida en Sunarp la partida actualizada del inmueble y revisa que los poderes estén vigentes. Si el anuncio es de preventa, verifica que el proyecto tenga licencia de edificación y habilitación urbana; vender sin permisos o con licencias “en trámite” es un foco rojo.

También es común el “intermediario” sin registro. En Perú, los agentes inmobiliarios deben estar en el Registro del Agente Inmobiliario del MVCS. Si quien te atiende no quiere mostrar su código o no aparece en el registro, desconfía. En alquileres, proliferan los avisos clonados: fotos reales de departamentos que no están disponibles, con un supuesto dueño que vive en el extranjero y pide garantía por adelantado. Si el trato se mueve solo por WhatsApp y no aceptan una visita presencial, es muy probable que sea una estafa.

Verificaciones clave antes de comprar o alquilar

Antes de mover un sol, valida al inmueble, a la empresa y a las personas. Empieza por Sunarp: descarga la partida electrónica y revisa cargas y gravámenes. Si hay hipotecas, embargos o litigios, deben estar claros en el contrato. Activa, además, la Alerta Registral; recibirás notificaciones si alguien intenta inscribir un acto sobre la propiedad.

En proyectos, revisa que el promotor figure en Sunat con RUC activo y habido, y pide los permisos municipales: habilitación urbana, licencia de edificación y, en obras terminadas, conformidad de obra y declaratoria de fábrica. Pide cronograma de obra y sustento financiero. Muchos proyectos serios trabajan con fideicomisos o con bancos que custodian desembolsos en función de avances; ese esquema minimiza el riesgo de desvío de fondos.

En la parte humana, valida a los actores. Busca al agente en el Registro del MVCS y a la inmobiliaria en asociaciones como ASEI. Revisa antecedentes de sanciones en Indecopi y lee reseñas recientes. Pide que los pagos se hagan a una cuenta empresarial y que todo quede bancarizado; evita efectivo, transferencias a personas naturales o aplicativos sin respaldo contractual. Y que el trato pase por notaría: una minuta revisada por abogado y notario reduce sustancialmente el margen para la falsificación y la letra chica.

Para quienes planean financiar su compra, un buen crédito hipotecario es fundamental para proteger su inversión y evitar riesgos innecesarios.

Reclamo vs. denuncia: entiende la diferencia para no perder tiempo

Cuando algo sale mal, hay dos caminos que se complementan. El reclamo inmobiliaria es el que presentas directamente a la empresa a través del Libro de Reclamaciones (físico o virtual). Sirve para exigir correcciones, reembolsos o cumplimiento de lo ofrecido. La empresa debe responder en el plazo legal y esa respuesta te servirá como prueba si escalas el caso.

La denuncia es ante la autoridad. Si hay una infracción al Código de Consumidor (publicidad engañosa, incumplimiento de oferta, cláusulas abusivas), vas a Indecopi. Si sospechas de delito (estafa, falsificación, suplantación, apropiación ilícita), presentas una denuncia penal en la Fiscalía o comisaría. Puedes usar ambos caminos a la vez: Indecopi para la parte de consumo y la vía penal para los delitos.

Canales de denuncia que sí te ayudan

Indecopi es tu principal canal administrativo cuando una inmobiliaria o agente incumple como proveedor. Puedes denunciar por publicidad engañosa, cobros indebidos, negativa a devolver separaciones, penalidades desproporcionadas o incumplimiento de plazos. El proceso inicia con tu denuncia (virtual o presencial), adjuntando contrato, publicidad, correos y respuesta del Libro de Reclamaciones si ya la tienes. Indecopi puede sancionar y, en muchos casos, ordenar la devolución o rectificación a favor del consumidor.

En la vía penal, acudes a la Fiscalía o a la PNP (División de Estafas) cuando hay indicios de estafa, falsedad documental, usurpación de identidad o apropiación ilícita de adelantos. Presenta tu denuncia con todo el sustento documental y, de ser posible, con peritajes simples como la copia literal de Sunarp que contradiga lo que te dijeron. Si estás a punto de firmar y detectas un intento de fraude, una consulta inmediata con un notario puede servir para bloquear actos o dejar constancia.

La Defensoría del Cliente Inmobiliario es una instancia privada de solución de controversias impulsada por el sector. No reemplaza a Indecopi ni a la Fiscalía, pero puede ayudar a mediar cuando la empresa está afiliada y hay buena fe para resolver. Úsala si tu caso calza en su competencia y quieres una salida más rápida.

Además, recuerda los mecanismos preventivos: la Alerta Registral de Sunarp, la verificación de poderes y la consulta de licencias municipales. Cuando un proyecto está bancarizado o cuenta con fideicomiso administrado por una entidad supervisada por la SBS, pídele a la inmobiliaria el número de contrato y valida la existencia con la fiduciaria. Son señales de seriedad.

Pasos para denunciar a una inmobiliaria o estafa: guía rápida

• Junta toda la evidencia: contrato, adendas, cronogramas, vouchers, chats, correos, publicidad y reportes de Sunarp. Ordena por fechas.
• Presenta tu reclamo en el Libro de Reclamaciones de la empresa. Pide copia y guarda el código de atención.
• Si no hay respuesta o es insatisfactoria, presenta tu denuncia en Indecopi por incumplimiento o publicidad engañosa. Adjunta la constancia del Libro.
• Si sospechas de delito, denuncia en la Fiscalía o comisaría, detallando personas, montos, cuentas de destino y modus operandi. Solicita medidas urgentes si corresponde.
• Notifica por carta notarial tu decisión de resolver el contrato por incumplimiento, si aplica, y pide devolución de pagos. Hazlo con asesoría legal para cuidar los plazos.
• Si el inmueble es tuyo y temes suplantación, activa Alerta Registral y coordina con notaría para observar cualquier título sospechoso.
• Informa a tu banco si estabas tramitando un crédito hipotecario, para congelar desembolsos y evitar que el dinero llegue al estafador.

¿Qué documentos te pueden pedir?

Ten a la mano tu DNI, contrato o minuta, comprobantes de pago, número de cuenta de destino, capturas de la publicidad y de las conversaciones, copia literal de la partida en Sunarp y, si es proyecto, las licencias o las comunicaciones donde la empresa las ofrecía. En Indecopi, la constancia del Libro de Reclamaciones ayuda mucho. En Fiscalía, mientras más detalle económico y técnico aportes (fechas, montos, cuentas, códigos RUC), más fácil resultará la investigación.

Para comprender mejor los documentos indispensables en la compra de un inmueble, puedes revisar esta guía de documentos para comprar una casa usada.

Señales de alerta que no debes pasar por alto

Cuando detectes que el precio está muy por debajo del mercado, pide explicación con sustento; los “remates” reales tienen documentación y no se venden por WhatsApp. Las separaciones en efectivo sin contrato, los pagos a cuentas personales, las firmas apresuradas “porque el notario está por cerrar” y la negativa a mostrar la partida actualizada son banderas rojas. Si no hay avance de obra verificable o te ofrecen preventa con un simple render y “licencia en trámite”, toma una pausa. Es mejor perder una oportunidad que perder tus ahorros.

Cómo conectar esto con tus finanzas: usa al sistema a tu favor

Un crédito hipotecario bien planificado es también una capa de protección. Cuando operas mediante un banco, los desembolsos se realizan solo después de que la notaría y Sunarp validan títulos y cargas. Además, la entidad revisa que la propiedad cumpla condiciones mínimas; en la práctica, eso reduce la probabilidad de fraude. Antes de adelantar separaciones elevadas, compara hipotecas y busca una preaprobación; te dará poder de negociación y te evitará exponer dinero innecesariamente.

Para los pagos, bancariza todo. Evita efectivo y plataformas que no te entreguen constancias formales. Un cronograma de pagos atado a hitos de obra, respaldado por un banco o un fideicomiso, ordena el flujo y reduce riesgos. Y no olvides el seguro de hogar cuando compres: más allá del fraude, te protege ante siniestros que podrían descuadrar tu presupuesto.

En Comparabien puedes comparar créditos hipotecarios, seguros y otros productos que impactan tu decisión inmobiliaria. La información clara y comparable es tu mejor defensa: te permite negociar mejor, detectar ofertas poco realistas y tomar decisiones con cabeza fría.

Si ya fuiste estafado: actúa rápido, pero con estrategia

El primer impulso suele ser enfrentar al estafador, pero lo más efectivo es cerrar el grifo del dinero y dejar trazabilidad. Comunícate con tu banco para bloquear transferencias programadas, envía cartas notariales y presenta denuncias formales. Cada día cuenta para recuperar fondos o impedir que el fraude escale. Documenta cualquier nueva interacción; no borres chats ni correos.

Busca asesoría legal cuanto antes. Un abogado especializado en inmobiliario te ayudará a elegir la vía adecuada (civil, penal o ambas), calcular daños y gestionar medidas cautelares. Si bien la justicia toma tiempo, los pasos iniciales ordenados marcan la diferencia entre un mal momento y una pérdida total.

Una compra segura empieza con información

El mercado inmobiliario ofrece oportunidades reales, pero también exige cuidado. Con verificaciones sencillas, pagos bancarizados y el respaldo de entidades formales, puedes reducir al mínimo el riesgo de fraude inmobiliario en Perú. Y si algo sale mal, ahora ya sabes cómo denunciar estafa inmobiliaria y qué canales de denuncia activar sin perder tiempo. Toma el control de la operación, compara tus opciones financieras y no te dejes presionar. La mejor inversión es la que te deja dormir tranquilo.

Para entender en detalle qué implica el fraude inmobiliario y cómo prevenirlo, te recomendamos visitar el artículo ¿Qué es el fraude inmobiliario?.